Contrato de Arrendamiento y Transacción

Un contrato de transacción es un contrato firmado ante un Notario Público por el cual las partes haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura. La transacción es muy importante ya que produce el efecto de cosa juzgada,  lo cual las partes quedarán obligadas a lo especificado en el convenio o contrato de transacción presentado, y si alguna de las partes no cumpliera con el mismo, solo bastará hacerle saber al Juez quien y en que se incumplió, solicitándole la ejecución forzosa

Al someter el arrendamiento a la transacción, las condiciones que acordaron las partes son elevadas a COSA JUZGADA, por lo que no se podrán variar, salvo nuevo acuerdo de las partes.

La transacción, celebrándola anticipada en el arrendamiento, proporciona una seguridad jurídica en el sentido de que no cumplirse cabalmente con lo pactado en arrendamiento, no es necesaria la interposición de demanda del mismo, directamente es solicitar ante el Juez correspondiente la ejecución forzosa del contrato de transacción de dicho arrendamiento.

Usualmente el costo de los honorarios de un notarios por la realización de un contrato de transacción es de alrededor de $3,000.

 

 

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EXPLICACIÓN DE LOS BENEFICIOS EN CUANTO A ARRENDAMIENTOS DE UN CONTRATO DE TRANSACCIÓN

¿Qué es la Transacción?

Como lo indica el artículo 2944 del Código Civil Federal que a la letra dice:

“Artículo 2944.- La transacción es un contrato por el cual las partes haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura.”

Como lo señala el precepto legal antes mencionado, la transacción se utiliza para dar término a una controversia presente o prevenir una futura, esta controversia puede ser de índole civil, mercantil o familiar; pues es aplicable con lo preceptuado en el Título Decimosexto del Código Civil Federal.

 

¿Qué efecto tiene el contrato de Transacción con respecto a las partes?

Para responder a lo anterior nos apegaremos  a  lo que indica el artículo 2953 del Código Civil Federal el cual indica lo siguiente: “Artículo 2953.- La transacción tiene, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la cosa juzgada…….”

 

¿Esto que quiere decir?, que el contrato de transacción es elevado a la categoría de sentencia firme y que no es necesario someterlo a prueba, resolviendo la controversia materia de la contradicción de las partes. En el caso que se indica en el título del presente, nos enfocaremos a la utilización del Contrato de Transacción para resolver controversias en materia de arrendamiento de bienes inmueble en particular, en este caso ¿Quiénes serían partes en la transacción en caso de arrendamiento de un bien inmueble?.

Formarían parte de este contrato el Arrendador, el Arrendatario, y el Fiador, siempre y cuando consienta la transacción. Una controversia presente en un arrendamiento de bienes inmuebles, sería al momento en que se ha incumplido con alguna de las partes de las condiciones establecidas en las cláusulas del contrato respectivo, como puede ser la falta de entrega del inmueble al término del plazo del arrendamiento o falta del pago de una o más pensiones rentísticas que se pactaron en el contrato o simple y sencillamente la falta de cumplimiento de alguna de las condiciones pactadas; y en virtud de estos incumplimientos da pie a la presentación de la demanda civil sumaria por parte del Arrendador, iniciándose el procedimiento judicial correspondiente; procedimiento el cual es factible resolverlo mediante transacción, lo cual comúnmente conocemos como Convenio Judicial, el cual es factible que las partes lo presenten en cualquier etapa del procedimiento, siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva en el juicio; el Juez analizará dicho convenio y si lo observa apegado a derecho lo aprobará y lo elevará a la calidad de sentencia ejecutoriada como COSA JUZGADA, con lo cual las partes quedarán obligadas a lo especificado en el convenio o contrato de transacción presentado, y si alguna de las partes no cumpliera con el mismo, solo bastará hacerle saber al Juez quien y en que se incumplió solicitándole la ejecución forzosa a la parte incumplida.

Lo mencionado en los párrafos que anteceden, es cuando ya tenemos la controversia en juicio ante una autoridad judicial, en vía de valoración por parte del Juez, por lo que se trata de una controversia presente, en este caso en particular la transacción celebrada entre las partes, si bien da una solución a la controversia y una ejecución más inmediata que llevando al juicio a término por vía judicial, lo cual ya es un beneficio; pero si nos generó el presentar la demanda correspondiente ante autoridad judicial y llevar acabo ciertas etapas procesales del juicio, o que se traduce en desgastes económicos y gran perdida de tiempo por los acuerdos de la autoridad, para ambas partes en el juicio. Ahora bien, si utilizamos el contrato de Transacción para resolver controversias futuras en un arrendamiento de bienes inmuebles, el mismo debe constar por escrito tal y como lo prevé el artículo 2945.

 

“Artículo 2945.- La transacción que previene controversias futuras, debe constar por escrito si el interés pasa de doscientos pesos.” En cuanto a las partes son las mismás que anteriormente se indicaron, en este caso se presentará el contrato de arrendamiento de los bienes inmuebles que se otorgaran en arrendamiento, debidamente firmado por las partes, fiador si es que lo hay y sus respectivos testigos, este instrumento jurídico se presentara ante Notario Público, manifestándole al Fedatario que lo someterán dicho arrendamiento a Transacción, proporcionando las condiciones a las que someten las partes, el Notario procederá a ingresar a su protocolo el contrato de arrendamiento a transcribir el mismo en Escritura Pública, conjuntamente con las condiciones acordadas por las partes en caso de presentarse alguna controversia con respecto del arrendamiento de los bienes inmuebles dados en arrendamiento, otorgando el Notario la correspondiente escritura Pública donde consta el arrendamiento el cual ha quedado sujeto a la Transacción acordada por el arrendador, arrendatario y fiador.

 

¿Qué ventajas obtenemos?

Al someter el arrendamiento a la transacción, las condiciones que acordaron las partes son elevadas a COSA JUZGADA, por lo que no se podrán variar, salvo nuevo acuerdo de las partes.

 

CONCLUSIONES

La transacción, celebrándola anticipada en el arrendamiento, proporciona una seguridad Jurídica en el sentido de que no cumplirse cabalmente con lo pactado en arrendamiento, no es necesaria la interposición de demanda del mismo, directamente es solicitar ante el Juez correspondiente la ejecución forzosa del contrato de transacción de dicho arrendamiento, la cual es mucho más rápida, en comparación con un procedimiento civil sumario; el Juez de la materia y previo al análisis del contrato de transacción autorizará la diligencia de lanzamiento del arrendatario y ordenando la entrega física y legal del inmueble al Arrendador, así mismo autorizará para que se le requiera al Arrendatario para que por el pago de la rentas vencidas, y en caso de no hacerlo se le embarguen bienes de su propiedad que basten para garantizar el monto de lo adeudado al Arrendador. Así el inmueble retorna al Arrendador en menos tiempo que un procedimiento judicial civil sumario, traduciéndose en menores pérdidas para el mismo, así mismo la ejecución de las obligaciones a cargo del Arrendatario es en el mismo momento de la diligencia del lanzamiento, por lo que de no obtener el Arrendador el pago en ese momento, se podrá garantizar el mismo con bienes del Arrendatario. Así como en el arrendamiento, el Contrato de Transacción puede ser utilizado de forma muy satisfactoria para resolver otros tipos de controversias en diferentes materias, siempre y cuando se apegue a lo dispuesto por lo indicado al Código Civil Federal o lo previsto por lo códigos civiles de cada una de las entidades federativas.

Al ser otorgada en escritura pública ante Notario, esto le da Fé pública, lo que  quiere decir que ninguna de las partes que incumpliera, puede negar que celebró el contrato en la fecha estipulada, así mismo le da una fecha cierta en caso de un Juicio de desocupación.